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購屋前常見問題

東京不動產、大阪不動產地區以外的不動產呢?

本公司主要以仲介東京、大阪地區高投報率的不動產收租物件為主,但若能提出期望的條件,可以代為尋找東京、大阪地區以外等日本主要都市之物件。

日本房地產看屋擔心不會說日語,在日本能提供中文解說的服務嗎?

請放心。我們在日本有會中文的台籍專員為您服務。

我可以請風水老師一起去看物件嗎?

當然可以。但是風水老師的旅費必須由您負擔。

我想要了解更詳細的購買手續。具體需要辦理哪些手續呢?

詳細說明請參考「買賣流程」

外籍人士在日置產有任何法規限制嗎?

目前日本法規上並無相關限制。自從1998年4月修法之後,就已經取消了外國人(非日本國籍)在日本置產的限制。

我不會說日語,可以用中文跟我說明合約內容嗎?

依據日本法律規定,雙方必須簽訂日文的合約。因此,在簽約前會先讓您了解合約內容,在辦理簽約手續時,本公司也會安排中文口譯在旁為您翻譯,請放心。

有提供不動產相關的保險商品服務嗎?

有的。在進行購買手續時會向您說明,請放心。

房屋需要修繕或裝修時,有提供協助嗎?

當然有的。本公司在日本的相關企業能夠提供專業修繕服務,價格合理並且能夠配合屋主的需求。

要如何支付管理費和修繕費呢?

管理費和修繕費將連同其他費用,從房屋租金等收入中一併扣除。扣除後將匯至屋主的個人帳戶。

我在找整棟的收租物件或店面物件,有相關的服務嗎?

有的。與您確認過投資的條件後,當有符合您條件的物件時,我們會以派專人提供相關訊息給您。

日本房地產其他投資物件,可以請貴公司仲介嗎?

可以的。請將您在其他不動產網站上看到的理想物件訊息告知我們。我們就能確定該物件是否仍在出售中以及其他詳細資訊。

日本不動產購屋手續,一定要親自到日本嗎?

不是必須的。若完成確認購買者本人等相關手續之後,只要交由代理人完成合約即可。但是,如果需要辦理房屋貸款,由於必須與銀行簽約對保,還是得請您親自到日本一趟。

購屋時常見問題

日本不動產投資是否會被課徵奢侈稅?

根據台灣稅法規定,只有國內所得才需要被課徵,原則上國外所得並無繳稅的義務。因此,在國外擁有不動產不會被課徵奢侈稅。

購買時只能使用日幣嗎?可以從台灣匯款嗎?

從台灣匯款就可以了。但是請匯日幣。

款項支付的方式除了匯款之外,還可接受什麼方式嗎?

一般只接受匯款。但如果有其他特殊要求,可以向相關人員詢問。

購買海外不動產時,常會有貸款方面的問題,請問貴公司有提供相關協助服務嗎?

有的。本公司會介紹協助您資金調度的台灣金融機構。(東京、大阪分公司)

購買不動產的時候,除了買賣金額之外還有哪些費用?

依購買不動產的各種條件而有所不同,舉例來說,購買20m²(約6坪)左右的套房會需要20~30萬日幣的其他費用。項目如下。
  • 不動產登記費用(含登錄免許稅)
  • 固定資產稅、都市計劃稅(年度課徵,按日計算)
  • 印花稅
  • 管理費、修繕公積金(按月收取,按日計算)
  • 仲介手續費
  • 火災保險費
 

如果非在日定居人士,投資不動產是否要被課徵20%的源泉徵收(預繳所得稅)?

非在日定居人士出租所購買之不動產時,基於某些條件,不動產所有人有義務支付租賃收入的20%做為所得稅。因此,不動產投資者的實質租賃收入約在80%左右。這是日本政府為防止非在日定居人士逃漏稅所制定的政策,在支付租金給不動產所有人之前就需先徵收。當然,在每年報稅時,會針對所徵收的稅金加以調整。(報稅時,可以從租金收入中扣除固定資產的折舊費用、固定資產稅、都市計劃稅、管理費、修繕費、管理手續費、以及其他經費,如果預繳的稅金過多,將予以退稅)。

<※1>某些條件是指1. 租屋者為法人的情況。2. 租屋者是個人但非自己或自己的親屬居住的情況」。

仲介手續費是如何計算呢?

根據日本宅地建物交易業法的規定,收費標準如下:400萬日幣以上之不動產,應支付的仲介費用為(【售價】×3% + 6萬日幣)× 消費稅(5%)<※1>此外,未滿400萬日幣之買賣交易則另有規定。

<※1>資料更新:2013年4月。自2014年4月份起,預計將調高為8%。

日本房地產物件可以入內參觀嗎?

如果您想購買的物件無租屋者是空屋的狀態,則可以入內參觀。但是如果目前是出租的狀態,考慮到租屋者的隱私問題,基本上是不能的。此外,如果購屋後是空屋狀態,則可以入內參觀。

日本不動產登記人數是否有上限?

這方面並無特別限制。但是所有登記名義人都需要提供身分證明文件。

購屋後常見問題

日本房地產代租管理,由誰代為管理我的房子?

可以的。本公司為購屋者提供管理服務。詳情請參考網頁上方的「房屋租賃管理」

我的孩子在日本留學,我考慮在日本買房子讓孩子住。可是孩子畢業之後,房子該怎麼辦呢?

您如果使用本公司的租賃管理支援業務服務的話,將大幅減輕您管理上的負擔與責任。此外,在國外投資不動產,可以分散風險,也有助您的資產形成。

如果在買賣交易進行過程中發生天災等意外,導致物件產生問題,該如何處理?

如果是過戶前(尚未完成結算及登記變更),在名義上還不屬於購屋者,因此不會有太大問題。此外,就算是交易無法繼續的狀態,本公司也會確保交易的安全性,讓您不會有損失。日本也有明確的法律制度,您可安心的進行交易。

購屋幾年之後想要賣出,是否有協助仲介或相關手續的服務?費用是多少?

本公司提供賣屋時的斡旋以及相關辦理手續的服務。主要費用為【印花稅、仲介手續費、登記費用(有設定抵押權時)】。

購屋後想出售時,非在日定居人士也有繳稅的義務嗎?(如:財產交易所得稅)

非在日定居人士出售不動產時,若符合某些條件<※1>時,買方在付款時有義務支付房價10%之源泉徵收(預繳所得稅)給稅務署。也就是,非在日定居人士所收到的金額相當於房價的90%,剩餘的10%應由不動產的買方於支付房屋款項的次月10日前至稅務署繳納。而出售不動產的非在日定居人士,可以依據年度申報精算被徵收的源泉徵收(預繳所得稅)稅額。

※1. 某些條件是指<1.租屋者為法人的情況 2.租屋者是個人但非自己或自己的親戚 居住的情況。>另外,若不動產購買金額在一億日幣以下,購屋者非法人為個人,目的是購屋者本人或其親人居住時,則不需要繳交。

日本房地產投資要如何收取租賃收入呢? 可以在日本的銀行或郵局開立帳戶嗎?

非日籍人士要開戶有許多必備條件。詳情請直接詢問本公司服務人員。此外,在日本沒有帳戶時,可由本公司匯款至屋主所指定的台灣國內任一個帳戶。(本公司基本上一年分四次匯款)匯款金額會扣除所需費用。【所需費用:源泉徵收(預繳所得稅)(某些條件下)、租賃管理手續費、匯款手續費、納稅金額、設備維護修繕費、稅款申報手續費、納稅管理手續費】此外,由於是國外匯款,入帳時間可能需要幾個工作日。請諒解。

日本不動產持有,請問要如何繳稅?

納稅義務人在國外時,必須委託代理人(納稅管理人)代為繳納。納稅管理人為「本公司」、「本公司子公司」或是「本公司指定企業(會計師事務所)」。詳細費用請個別洽詢。此外,委託納稅管理人之後,就不需要每次繳稅都得親自赴日,省卻許多繁雜的手續。

關於投資風險

日本不動產發生火災時,應該如何處理?

如果發生火災造成損失,會由火災保險理賠。屋主(出租人)、租屋者、管理公司都會各自加入保險,依照原因和責任,由保險理賠做為補償費用。

萬一貴公司經營不善倒閉,將如何處理不動產的管理呢?

如果您是委託本公司管理,萬一破產的時候,為保護屋主的資產,會迅速進行轉交其他管理公司的移轉手續。在日本,也有其他提供與本公司相同服務的管理公司,會以同樣的條件承接您的物件,請放心。

如果沒有租屋者,我能有租賃收入嗎?

會的。無論有沒有租屋者,本公司提供保障您租金收入的轉租系統服務(管理手續費為其他租金收入之10%)。不動產投資的基本原則就是將「空屋風險」降到最低,本公司藉由眾多店面的網絡連結形成了強大的出租能力,並且以租賃需求的搜尋資料為基礎,設定最恰當的租金、進行裝修等得以維持高出租率,所以本公司能提供保障租金收入的服務。

屋齡越久,租金收入就會減少嗎?

一般來說,屋齡較老租金就會下降。這是因為租金是取決於需求與供給的平衡,如果房屋老舊,需求就會減少,租金也會降低。老舊建築的外觀和設備較為老舊,也不符合現在的需求,所以租賃上的需求也降低。因此,本公司為防止租金快速降低,會善盡建物的補強、修繕等維護管理。此外,本公司所提供的物件多為「近商業區」、「近捷運」、「近市中心」、「近學區」等不論建物新舊都有高租賃需求的地區,以長遠的眼光來看能夠獲得穩定的租金收入。

日本房地產管理費或修繕費的金額會變動嗎?

會的。為了保持租金水準與資產價值,適度的管理與修繕是必要的,而隨著時代改變,物價或勞動費用,或是修繕部位及管理方法都會有所不同,需要加以調整。另外,一般來說,年份較新的建物,需要修理的地方較少,管理費較低,相對的年份較高的建物,修繕費則有偏高的傾向。但是以最好的管理方式而言,建物年份老舊之後才提高管理費是不恰當的,應該在房屋新建好的時期開始設定較高的管理費。

日本不動產室內設備損壞時,應由屋主負擔修理費用嗎?

一般來說,租屋者在歸還房屋時有恢復原狀的義務。除了租屋者故意或因過失所造成的損壞之外,其餘則由屋主負擔修理費用(例如熱水器、冷氣、廚房、浴室、洗臉台、門框、照明等)。

其他常見問題

日本不動產購買時,必須支付哪些稅金?大概是多少錢?

無論是日本人或外國人,在日本擁有不動產時,都要依據日本稅法計算課稅。假設以20m²(約6坪)左右的套房為例計算如下。(條件會因物件地段及建築物年份而有不同)

稅金種類 繳納時間 預估金額
固定資產稅、都市計劃稅 每年一次 3萬日幣左右
不動產取得稅 購買後一次繳納 10萬日幣左右
登錄免許稅 登記不動產時一次繳納 3萬日幣左右
印花稅 購買時一次繳納 1萬日幣(依買賣價格而定)
消費稅 包含在銷售價格內  

不動產投資用與居住用有什麼不同?

在登記上沒有不同,但是以投資為目的擁有不動產時,必須每年申報所得稅。本公司有配合的會計師事務所做為顧問,提供每年稅務申報的協助。

日本的不動產市場與台灣的不動產市場有何差別?

台灣的不動產市場,由於近年投資客過度投資造成價格不斷上揚,因此,以長期眼光來看,不是能夠獲得長期穩定收入的市場。反觀日本,近年由於不景氣的關係,不動產價格已經從高點大幅下滑,以不動產投資角度來看,是進場的最佳時機。

日本的套房大樓幾乎都是25m²(約7.5坪)以下,相較於台灣小了很多,是為什麼呢?

這是因為台灣和日本的專有面積定義不同的關係。台灣的專有面積包含居住空間與共用部分(陽台、走道等),日本只有指居住空間。

日本房地產中的管理費和修繕公積金是什麼費用呢?

屋主所支付的管理費會用於共用部分的維護管理。包含有「建物、設備等定期檢查、管理者的人事費用、清潔委託費、共用部分水電瓦斯費、損害保險費、建物管理公司委託費等」。此外,修繕公積金同樣是用於建物長期維護及修補所需費用。這是為了維持建物的安全性及價值,定期進行大規模的修繕工程。由於需要較高費用,為了在進行時不用擔心經費問題,所以由不動產所有權人共同出資。

日本不動產投資問題,什麼是「復興特別所得税」?

復興特別所得税是為了確保東日本大震災的救濟基金而特別設置的税法。依據2011年12月2號正式公布的「復興財源確保法」,於2013年1月1號開始正式上路。增税税項有所得税、法人税、住民税的三種,而從所得税中徵收的復興特別税為「復興特別所得税」。納税義務者必須在2013年1月1日至2037年12月31日的實施期間中,與所得税一併繳納。而非居住者在日本國内有收入所得税時,也會被徵收此税項。其税率為所得税額的2.1%。
簡單來説,若您是需要繳納20%源泉徵收(預繳所得税)的屋主,則會針對20%源泉徵收額的2.1%追加徵收,20%源泉徵收+20%源泉徵收×2.1%為總課税額。而在確定申告時,多徵收的税金將會退還給您。而不需要繳納20%源泉徵收的屋主,則是在每年的確定申告中依您的所得税課徵額追加徵收2.1%,所得税額+所得税額×2.1%為總課税額。※若與日本之間有締結租税條約,税率會有所變動。由於日本與台灣之間並沒有締結租税條約,因此台灣的客戸需要按照日本的税率(所得税的實際課税額的2.1%)繳納。※以上内容均為日本國税局提供。
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