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03.15
2017

日本不動產投資心得(四)

台灣因房價過高,不動產投資人居高思危,早在幾年前出脫手上的台灣不動產資產,轉往海外尋找資金保本安全的不動產市場,鄰近台灣的日本房地產,成為台灣投資人的主要的投資目標,有不少投資人購買日本房地產套房收租,投資日本不動產套房好嗎?日本購屋相關的問題我們來談談。

 

 

1.日本房地產套房很更宜,東京不動產套房不到2000萬日元、大阪不動產套房總價也約在1000萬日元上下,非常容易投資入手,會有風險嗎?

 

     日本不動產投資最大的風險即是地段的問題,再來是日本房屋市場競爭的問題,如果先不考量投資收益投報率有多少,先看想投資的地段,相信大部份的人購買日本房地產,會買在東京、大阪的市中心,因為地段好房價保值,之後轉賣市場的接受度也高,會有風險是日本房屋折舊問題,日本不動產新屋與舊屋的折舊率價差非常大,超過了一倍,當您此時買了新的日本不動產套房,20年後房子變舊了,雖然地段好,但套房擁有的土地資產非常少,保值性不佳,轉售價格不理想。

 

2.日本房地產的套房維護成本,並沒有想像中的低?

       

       買新的日本房地產套房,一開始修繕費用低,管理費用也低,但隨著大樓屋齡的老舊,大樓要維謢的東西變多,會開始增加修繕基金,大樓的管理費也會調整增加,加上租金只會因大樓屋齡的老化而減少,相對來看就是收益會逐年降低,日本不動產套房實在不是很理想的投資。

 

3.日本房地產套房市場競爭激烈,保值性不佳?

       

      在整個日本房地產市場中,套房的數量是最大的,在東京不動產大阪不動產房市中蓋套房的收益最大,建商為了賺的多,幾乎有7成的比例的建案規畫成套房出售,造成日本房屋市場上一堆套房物件,市中心沒土地蓋,建商就往衛星城市去獵地蓋套房,就像台北淡水一樣,晚上像空城,日本套房的市場競爭性最大,往往一棟大樓裡就有好幾戶套房在出售,變成賣家在互相降價求售,加上日本人口老化,若購買投資的日本城市人口負成長,更是要千萬要小心,不然一買就套又租不掉,賣房還要降價,日本房地產購屋投資買套房,真的很不划算。

 

東京不動產2017年目前統計收租約 5-6% 利回,大阪不動產的收租投報率則有 7-8% 利回 

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文章資料來源:東京大阪不動產投資顧問             禁止轉載

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